Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 — исследование Домклик и Центра финансовой аналитики

В новом исследовании эксперты Домклик и Центра финансовой аналитики Сбера рассказали о ситуации на рынке жилой недвижимости, о ценах на новостройки и вторичку и о том, что ждет рынок в ближайшем будущем.

Стоимость первичной недвижимости в крупнейших регионах в январе

Согласно данным о заключенных ипотечных сделках Сбера (данные Центра финансовой аналитики Сбера– ЦФА), в январе средняя стоимость м2 на первичном рынке РФ составила 171,1 тыс. руб.

Среди крупнейших регионов цены выше общероссийского уровня отмечены в Москве (351,5 тыс. руб.), Санкт-Петербурге (246,8 тыс. руб.), Московской области (191,3 тыс. руб.), Республике Татарстан (187,3 тыс. руб.) и Ленинградской области (172,5 тыс. руб.).

Наименьшие цены среди рассмотренных крупнейших регионов зафиксированы в Волгоградской, Челябинской, Воронежской и Самарской областях: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м2 составила 114,6 тыс. руб., 119,1 тыс. руб., 119,5 тыс.руб., 127,9 тыс. руб. соответственно.

Полученные результаты хорошо согласуются с предыдущими отчетами.

Сравнение данных ЦФА и Домклик показало, что в январе различие между ценой м2 в сделках и объявлениях на первичном рынке РФ составляет 11,8%. Причем в ряде крупнейших субъектов разница гораздо более существенная. Так, в Республике Башкортостан разрыв между ценой предложения и спроса составил 28,4%, в Нижегородской области – 24,5%. В Москве разница также значительна – 17,4%.

Наименьшая разница (в пределах 3%) отмечена в Волгоградской и Воронежской областях, а также в Красноярском крае.

Как с декабря изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным ЦФА (по ипотечным сделкам Сбера),в январе цены на первичном рынке продолжили расти: средняя стоимость м2 по стране увеличилась на 0,4% до 171,1 тыс. рублей. В предыдущие месяцы эксперты также фиксировали рост: в октябре цены выросли на 0,4%, в ноябре – на 0,3%, в декабре – еще на 0,3%.

Причем в большинстве крупнейших регионов тенденция к увеличению стоимости новостроек также сохранилась. Наиболее выраженный прирост отмечен в Пермском крае (+2,3%), Челябинской, Свердловскойи Ленинградской областях (по 2%). Отметим, что последняя находится в лидерах по темпам роста в течение последних месяцев.

Эксперты отмечают, что тенденция роста цен на новостройки является довольно устойчивой вбольшинстве мегаполисов. В двенадцати регионах из рассмотренных восемнадцати тренд сохраняется на протяжении трех последних месяцев и более. При этом в трех субъектах – Волгоградская, Ростовская и Самарская области – непрерывный рост цен фиксируется уже более полутора лет.

Среди крупнейших регионов снижение отмечено лишь в трех: Нижегородская область (-1,1%), Санкт-Петербург (-0,4%) и Красноярский край (-0,1%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Цены на первичное жильё продолжают расти, но темпы роста стабилизировались на уровне 0,3-0,4% за месяц, рост за полгода (с июля 2024 по январь 2025) составил менее 1,5%.

Фактически можно говорить о снижении цены квадратного метра в реальном выражении. При этом надо учесть, что расходы застройщиков росли быстрее инфляции (например, зарплаты в стройотрасли выросли в 2024 г., по данным СберИндекса, на 25%, средневзвешенная ставка кредитования по проектному  финансированию выросла за 11 месяцев года, согласно данным Банка России, с 5,9 до 8,8%, астоимость стройматериалов за тот же период, согласно оценке Минстроя – на 11%.

На фоне стагнации спроса (скорость продаж строящегося жилья шестой месяц подряд ниже 2%) застройщики уже не могут компенсировать ценами рост своих расходов и, возможно, скоро мы увидим снижение стоимости первичного жилья и в номинальном выражении.

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который показывает степень уверенности продавца) незначительно растёт второй месяц подряд, но остаётся на минимальных уровнях, что косвенно подтверждает возможность скорого снижения цен.

В Москве после длительного периода сокращения разрыва между ценами предложения и сделки в ноябре-декабре произошел разворот тенденции, что в итоге привело к росту цен в последний месяц года. Соответственно, выросла и цена.

В Петербурге по итогам декабря-января разрыв между ценами предложения и сделки не показывает выраженной динамики, обе составляющих этого показателя стагнируют второй месяц подряд.

Стоимость вторичной недвижимости в крупнейших регионах в январе

Согласно данным ЦФА по статистике ипотечных сделок, в январе средняя стоимость м2 на рынкевторичного жилья составила 112,2 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге: согласно статистикевыдач, цена за м2 равна 298,7 тыс. руб. и 198,8 тыс.руб. В пятерку лидеров также вошли Московская область (146,4 тыс. руб.), Краснодарский край (141,1тыс. руб.) и Ленинградская область (127,6 тыс. руб.).

Наименьшие цены на готовые квартирызафиксированы в Челябинской области, Пермском крае, Республике Башкортостан и Волгоградской области: по данным о заключенных ипотечных сделках, стоимость м2 составила до 80 тыс. руб. Эти результаты также хорошо согласуются с рейтингами стоимости за прошлые месяцы.

Статистика объявлений на Домклик показала, что усредненная стоимость предложения на рынке вторичного жилья РФ заметно выше – 128,9 тыс. рублей. Различие между ценой м2 в сделках и объявлениях составляет 14,9%. Между тем за прошедший месяц разрыв сократился на 0,6 п.п.

Среди рассмотренных крупнейших регионов максимальная разница между ценой предложения и сделки на рынке готового жилья зафиксирована в Ростовской области (27,3%), Республике Татарстан (19,7%), Москве (19%) и Волгоградской области (16,3%). В Пермском крае и Ленинградской области различия, напротив, минимальны (менее 1%).

Как с декабря изменилась стоимость готовойнедвижимости

Данные ЦФА (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что в начале 2025 года тенденция медленного роста цен на готовое жилье сохраняется: по отношению к декабрю стоимость м2 выросла на 0,6% до 112,2 тыс. руб.

В большинстве крупнейших регионов цены также не снижаются: в двенадцати субъектах из рассмотренных восемнадцати отмечен положительный приростстоимости м2. Наиболее выраженный рост показали Свердловская (+2,1%), Воронежская (+1,8%) и Ростовская (+1,7%) области. Причем тренд является устойчивым лишь для Свердловской области (из перечисленных трех): увеличение стоимости м2фиксируется в течение последних пяти месяцев, в остальных – всего месяц.

Тем не менее можно выделить мегаполисы, где наметилось снижение стоимости готовой недвижимости. Наиболее явный спад цены за м2 из рассмотренных крупнейших регионов – вКрасноярском крае (—2,4%) и Омской области (-2,1%). В обоих субъектах снижение наблюдается на протяжении последних двух месяцев.

Что будет с ценами на вторичном рынке?

На вторичном рынке помесячная динамика цены предложения и цены сделки продолжают меняться нестабильно, разрыв между ценой предложения и сделки остается на минимальных с начала 2022 года уровнях, наблюдается снижение спроса до минимальных уровней даже с учётом сезонного фактора. Всё это создаёт предпосылки для снижения цен.

Широта рынка

На невысоком уровне остаётся количество регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд снижаются цены на новостройки. При этом на вторичном рынке этот показатель заметно вырос. Это свидетельствует о том, что отдельные рынки уже не могут поддерживать цены в условиях падающего спроса.

Михаил Матовников, старший управляющий директор – директор Центра финансовой аналитики Сбербанка:

— Цена на первичном рынке в январе в целом по России составила 171,1 тыс.руб. за м2. Рост цен на первичном рынке начал замедляться, отражая   сокращение государственных программ поддержки ипотеки. На данном этапе огромную роль играет региональная специфика: объемы строящегося жилья, уровень его распроданности, доступность льготной ипотеки с учетом ограничений по максимальной сумме льготного кредита и текущих цен на квартиры. 
Что касается цен на готовое жилье, то в январе цены на него выросли в пятый месяц подряд, достигнув уровня 112,2 тыс.руб. за м2. За год рост цен составил 3,9%, т.е. в реальном выражении цены снизились. Ранее анонсированные Президентом в конце 2024 года планы по распространению льготной семейной ипотеки под 6% на населенные пункты, в которых строится мало нового жилья, помогут семьям не только купить свое первое жилье на вторичном рынке, но и улучшить жилищные условия с помощью продажи имеющегося жилья при совершении альтернативной сделки.